惠州小破站惠州中骏雍景湾小区于2021年建成交付使用，该小区在建设规划时共设计建设了1598个停车位，其中地面停车位159个，地下室停车位1439个，该小区共建设有1532套可出售房屋，停车位配比大于1比1，该小区分为南北两个区域，两个区域中间有着市政道路将其完全隔离开来。
2021年建成交付使用时，由于入住数量少，物业为公司了节省人员开支就没有开放地面停车场供业主使用，业主也就将停车临时停在了市政道路两侧。
近段时间，随着入住率的增加，小区外面的停车位已经没有办法满足小区业主的使用需求，小区外围的停车已经严重阻塞交通，并且交警已经多次上门抄牌，所以小区业主要求物业公司启用地面停车位以满足业主的停车需求，但物业公司却告知小区没有规划地面停车位只能停到地下停车场，后续就一部分业主将车辆停放到了商铺门前，一部份业主付费将车辆停入到小区的地下室。
2024年9月物业公司拟对商铺门前的空地作为停车场进行收费运营，这一决定遭到不少业主的反对，其理由是空地是业主共有的物业无权对其进行收费，并周边相邻小区如中洲天御、中海凯旋城，龙湖天宸原著等地面的空地都是给业主免费停车的，且该小区的停车场的建设费用还要用业主的公共收益来支付。于是业主要求物业采取投票的方式让业主投票决定。
2024年10月10日，物业公司发布了投票意见征集，空地改造升级为停车场预算费用为10万元（4个空地改造的总费用），10万元主要用于购买及安装无人值守的智能停车管理系统设备，该笔费用由小区公共收益进行支出，设备安装完成以后大家就能付费停放车辆了。但是意见征集遭到了大家的反对，其主要原因就两个，1、停车场的改造不应该使用小区的公共收益，大家叫的物业费已经包含对公共区域维护和管理的支出。2、空地为小区业主的共有区域物业公司无权对该地块进行收费。
后面物业公司只能将商铺门前的区域围挡起来，不让业主的车辆开到小区门前进行停放，要停只能听到地下室，业主则表示，开发商在售卖时，明明是规范有的地面公共停车位，但是现在却消失不见了，小区现有地下停车位仅有1439个，但是小区房产套数却有1532套，后期小区入住率上来了以后停车问题该怎么解决，开发商在售卖时明明是承诺有地面停车位159个，现在没有了那不就是欺诈吗？所以业主纷纷表示拒交物业费表示抗议，并向房管局进行投诉，后面物业公司给到房管局的答复是，小区地面位置不具备停车条件。
业主则表示：不具备停车条件是什么意思，认定标准是什么，物业加装停车收费系统就具备停车条件，业主反对停车收费就不具备停车条件吗？之前物业打算将商铺门前做收费停车场，说明商铺门前空地是满足停车条件的，不满足他也无法拿来做收费停车场。
2025年1月三栋镇综合执法办携带小区竣工图到小区进行实地调查发现，该小区的竣工验收图上是规划设计有159个地面机动车停车位的，跟开发商宣传售卖时的一致。但是地面机动车停车位的位置有一半已经被物业公司改造成了电动自行车充电棚并面向小区住户提供付费充电服务，仅剩余20来个地面机动车停车位处于空置状态。经过三栋镇综合执法办现在核实，1、物业公司之前向房管局反馈的小区没有规范地面停车位的信息不属实。2、物业公司告知房管局商铺门前的空地是人行通道的信息不属实，三栋镇综合执法办现场核实人行通道指的是商铺和住宅之间的过道，并不是指商铺门前的空地。
根据《物业管理条例》第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款，接下来三栋镇综合执法办将联合房地产行政主管部门做进一步调查和处理。
业主表示：根据 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据民法典第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。原来小区的停车泊位数量是大于1比1的，完全能满足小区的停车需求，现在物业公司擅自变更停车位的用途，致使小区停车位无法满足业主需要，所以物业公司应该承担赔偿损失的责任。
笔者认为：对于小区的地面停车场，物业公司应当恢复原样，毕竟地面停车场一般都为访客车位，可以供亲戚朋友过来的时候临时停放车辆。对于商铺门前的空地，应该免费给小区业主使用。对于小区业主不交物业费，根据法律规定物业公司擅自变更公共停车费的用途致使小区无法满足停车需求，造成市政道路拥堵无法通行，其行为已经违法了物业管理条例及民法典相关的法律规定，既物业公司没有以及物业合同的规定管理好小区的公共停车厂还变更了用途已经造成根本性违约，所以业主拒交、少交物业费一般能得到法院的支持。建议小区业主在物业公司因物业费问题进行起诉时及时以该理由提起反诉。
