金山新城东，值得买吗？-微信公众号-其他-惠州小破站

惠州楼叔
资深地产人

惠州金山湖经历十年时间，从规划到现如今的繁华，又因其有优越的区位条件和滨水环境，从而带动了湖心及环湖一带的价值。

随着金山湖片区开发逐渐饱和，向外延展的趋势愈演愈烈，金山新城的规划也顺理成章地出炉。目前除了金山新城金山湖岛内片区开发程度较高，一江之隔的金山新城东区也在近3年的品牌房企联合“造城”中脱颖而出，逐渐成为新兴的宜居之所。

不过，仍有不少网友考虑在金山新城东区置业时会有疑问：

这么新的新城，适合买吗？

金山新城东新房这么多，未来真的适合居住吗？

为了让大家更直观了解，楼叔制作了一张金山新城东区的建设现状地图，供大家参考和分享：

新房项目扎堆的金山新城东区，自产品陆续开卖以来，成为近两年新房市场比较热门的片区之一，大部分项目也已经销售至三、四期。

楼叔近日复盘了前两年的看房团数据，发现置业者们还是比较青睐于金山新城东部片区，且后续反响也挺不错的。

在过往的看房团数据中，高达6成的转化率足以见得人们对金山新城东区的认可。

（加楼叔，带你看房）

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每个人置业选择的理由和想法不同，但这么多人选择金山新城东区，不外乎看中以下几点。

选择的大致原因

：

大品牌新房扎堆，选择多样化；
具备一定的休闲文化配套；
位置距离金山湖、江北都不远，两端的配套都能使用；
承袭金山新城片区规划，价值适合刚需；
教育配套建设有目共睹，楼盘基本配置幼儿园等。

下文楼叔将结合地图、片区情况和实地的探访，来跟大家深度剖析该片区价值，供各位思考究竟这里值不值得自己入手。

金山新城东的前世今生 /

一城崛起

经常被开发商们提及的“金山新城东区”，具体位于三环路以东、惠州大道以南，由部分桥东文头岭地块和马安沿西枝江往东的区域组成，与金山湖核心区一江之隔，紧邻惠州湾产业新城和惠州湖山产业片区。

该片区在地图上呈现一个不规则的三角形状，向北由惠州大道可通江北中心区、东平等地，向西由三环东路可达金山湖中心区，向南由广龙高速可前往深圳等地，交通可谓方便快捷。

后续群乐路与堤下路相交路段，还将搭建一条湖山大桥，预计今年动工，未来可通向金山湖岛内、奥体板块和广汕高铁惠城南站一带。

金山新城东大致区位

金山新城规划辐射

2019年6月,一则《惠州市金山新天地分区规划》横空出世，卷起千层浪。规划打造整体片区具备商务、产业、教育、居住功能。

后续，金山湖又被定位为惠州未来城市中心，资源不断倾斜，也使得金山新城片区的价值不断攀爬。

金山新城规划图示

金山新城东区，位于金山新城规划区域的东北方向，承袭于金山新城的规划及金山湖片区的辐射，金山新城东区的价值也被越来越多人认可。

从蛮荒黄土到高楼遍布

2020年6月，华润以直逼8字头的楼面价（约7735元/㎡）拿下西枝江边一宗宅地，夺得2020年楼面价榜首后，金山新城东“一战成名”。

自2019年9月金山新城建设宣告正式启动后，该片区建设一派火热迹象，扫除了过往荒芜的印象。

2020年3月摄

2022年3月摄

如今的金山新城东区已是肉眼可见的高楼遍布，像隆生西江花园、金悦华府、金地招商中交未来花园、中海阅江府、万科中交金枫花园等项目均有产品期数交付。

并且据片区业主反馈来看，在东区买房的大多数是自住刚需客户，未来随着业主入住，整体居住氛围也会上升。

金山新城东的生活配套 /

花样生活

从金山新城的分区规划来看，金山新城东的主要功能还是在于“居住”，而从现在片区的大致建设来看也是如此。

不过，虽说现该片区内并无大型商业规划，但在现有的配套规划里，还是有两项资源比较吸引买房者的。

第一，教育资源遍布新城

2019年，惠州运用了“创新思维”，由拍地的房企配建学校，住宅与教育配套都在同步建设。

该片区的每个楼盘基本都会配建幼儿园，还有部分需建设小学、初中、九年一贯制学校。细数下来，规划及在建的学校一共有16所，其中在建或建成的就有14所！

教育配套方面与住宅楼同步交付，加上业主入住的速度，不会太快出现教育资源紧张的局面，资源配置基本能满足。

万科配建的惠州中学实验学校（九年一贯制）建设实景

第二，休闲公园配套良多

金山新城东部片区一共规划了6处公园设施。

分别是西枝江堤边的西枝江滨江花园、曦江润府旁的市政公园、德威江誉城中心的市政公园和体育公园（规建）、金地招商中交未来花园一期后的体育公园（规建）以及依靠马安河沿线的马安河公园。

其中，为堤边的绿道公园（未命名）及马安河公园面积最大，涉地最广。

| 西枝江滨江公园

该片区临于西枝江水岸做了堤上的滨江公园，水域流水清澈，远处的城市风景和江水交相辉映。

西枝江滨江公园实景

现在滨水设施大致已经建好，还剩下一些杂七杂八的细节还有待处理，可以看到现场还有工人在施工铺设砖瓦，但大致已经可以使用。

西枝江滨江公园实景

并且，该绿道还设置有单车的上下通道，以后还能在这绿道上骑着单车看湿地看日落，想想也是挺惬意的。

西枝江滨江公园实景

| 马安河公园

马安河公园分为“怡情筑影、沃野桑田和曲水叠影三大部分”，金山新城东内的部分所占约有35万顷，主打生活休闲。（信息来自《惠州马安河水清岸绿工程规划（草案）》）

公园规划示意

目前该公园已在动工中。

现场实景

| 市政公园

据德威江誉城的销售信息披露，在项目几期的中心会规划建一座市政公园，到该地后发现目前还未建设。

而华润曦江润府营销中心门口的市政公园（润园）由曦江润府建设，已落成开放。花木众多、环境优美，栽种有网红树种黄花风铃木，适合春夏观赏。

华润配建的市政公园（润园）现场实景

德威江誉城中心的市政公园现场实景

| 体育公园

两个体育公园分别在德威江誉城和未来花园的附近，目前两个地块还未动工，未来花园旁边的体育公园地块做了围挡。

现场实景

第三，片区内部路政逐渐完善

该片区的内部路政大多由房企配套建设，目前许多条路已经具备通车条件。

横一路、南一路、新乐大道、群乐路（群寮路）已在通车中，各个社区之间的小路也随着项目的交付而逐渐开通。

像万科金枫花园后方的横一路部分已建设完毕，只是道路尽头还有遮挡未通车。

横一路现场实景

楼叔有话说：

金山新城东区作为建设中的新城来说，未来整体居住配套的还是不错的。基本像学校这类硬设施都跟得上，在楼盘交付后陆续可以使用。

同时，休闲配套也做得不错，片区内规划了大大小小6个公园，特别是还包含了两个滨水公园，后期建成宜居指数直线上升。

不过目前片区虽有规划商业用地，但尚未挂牌出让或成功出让，商业配套暂时缺乏。

不过在金山新城规划中可见在华发旭辉铂钻四季项目的西侧有一块商业地块，或许是在等待片区居住氛围提升后挂出，可以期待一下。

此外，该片区胜在交通上四通八达。从该地驱车去隆生金山湖中心等金山湖配套较为方便，相距不远的隆生鹿江花园也有自建的商业体在建。

金山新城东的在建进度 /

深度实踩

现在片区内一共有九个新盘在售，其中金悦华府和隆生西江花园只剩几栋在售。

目前，该片区大部分项目均有产品交付。

现场实景

接下来，不如跟着楼叔看看各个项目的最新进度。

各项目户型及建设进度

【金融街华发金悦华府】

备案均价：约为14300元/㎡

交付情况：已交付1期

目前在售户型：建面约92㎡~136㎡三房/四房

金融街华发金悦华府主打刚需型产品，已建设至2期，2期在做外立面的工程。

现场实景

【隆生西江花园】

备案均价：约为16800元/㎡

交付情况：已交付1期

目前在售户型：112平-168平3居-4居主力户型

隆生西江花园主打改善型产品，项目已基本建成，内部通车道路正在做最后的收尾工作，预计今年九月还会交付一波。

现场实景

【中海阅江府】

备案均价：约为14354元/㎡

交付情况：已交付2期（2期部分未交付）

目前在售户型：210平5房

中海阅江府算是周边几个项目里最早交楼的，1期已经有许多人入住，2期已经告罄。

现场实景

【华润曦江润府】

备案均价：约为17900元/㎡

交付情况：无交付

目前在售户型：建面约97-168㎡3-5房

华润曦江润府主打改善型产品（有刚需户型），一期还在建设中，还未交付，2期的楼体也大多要封顶，准备开始做外立面了。

现场实景

【华发旭辉铂钻四季】

备案均价：约为14000元/㎡

交付情况：无交付

目前在售户型：建面约95-136㎡户型

华发旭辉铂钻四季主打刚需，项目是3期整体统一交付的，现1期的楼体、园林已完成，2期部分楼栋准备封顶，3期楼体刚建了十层内。

现场实景

【金地招商中交未来花园】

备案均价：约为13897元/㎡

交付情况：已交付1期

目前在售户型：建面约91-130㎡住宅产品

金地招商中交未来花园主打刚需，于去年12月提前五个月交付一期，2期的建设也紧跟其后，预计6月到9月可以交付，3期的楼体大多已建出地面十来层。

现项目在售2期部分尾货和3期。

现场实景

【德威江誉城】

备案均价：约为14000元/㎡

交付情况：已交付1期

目前在售户型：建面约134平-141平三房

德威江誉城是该片区内体量最大的项目，一共开发5期，现项目在建2期、3期、4期，在售3期。

德威一期旁的后续开发用地实景

3期建设实景

【万科中交金枫花园】

备案均价：约为15000元/㎡

交付情况：已交付1期

目前在售户型：建面约为92-142㎡

万科金枫花园沿袭了万科一贯的风格，在售均为带装修交付，已经交付1期，在建2期和3期。

1期现场实景

3期建设现场实景

楼叔有话说：

金山湖片区乃至奥体、湖山板块的新房价格，都并非一般刚需置业者可以接受的范围。

在这种情况下，备案均价约为13500元/㎡的金山新城东部片区，面向大多是刚需客户，门槛也就更低些。

加之该片区大部分客户为刚需自住，未来项目陆续交付后，该片区的人居生活氛围也会迎来一波高峰值，自住还是不错的。

并且，金山新城东的选择多且聚集，看房方便的同时，也更好对比选出适合自己的心动住宅。

该片区还剩有未建设的住宅空地

现在，该片区的核心建设区域中（从三环东路到广龙高速的位置），还有大约6块涉宅地未出让或建设。

大概分布在惠州大道与三环东路交界处、隆生西江花园与中海阅江府中间、金地招商中交未来花园与万科金枫花园中间及佳兆业时光道旁。

未来将如何建设，还是值得人们去一番考究。

留言区欢迎各位发表你对金山新城东部片区见解

“你认为金山新城东部片区建设得如何？”

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（备注：东区）

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本篇文章来源于微信公众号: 西子湖畔

金山新城东，值得买吗？

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