诉求来源：直通车党政领导信箱
写信领导：市委书记，市人大常委会主任、党组书记 刘吉
诉求类型：投诉
公开意向：公开
诉求标题：城央印象的万科物业合同多处存在两处违法
诉求内容：合同第一处违法部分：
由中央政府部门发展改革委建设部颁布的《物业服务收费管理办法》，第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。
城央印象的万科物业的合同已经明确“物业收费计费方式为包干制”，但是合同的第三章第八条，又把车位物业费、公共水电分摊费、卫生费、装修垃圾清理运费、物业公共部分公共设施经营收入列入他们的物业服务总收入，并要求业主缴纳或者占有公共区域的收益，这是违反了《物业服务收费管理办法》第十一条的相关规定。
合同第二处违法部分：
《广东省物业管理条例》第五十三条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。
《广东省物业管理条例》第五十三条已经明确贵全体业主所有，万科物业却想通过合同的第十九条的描述把公共区域的收益变成万科物业得代理服务费、物业服务费，物业服务成本，这是非法占有公民财产。
目前惠州住建局等部门以“物业费市场化试点”为由支持物业公司的公摊水电等费用，但是广东省政府，中央政府的法律对“包干制”有明文规定，请惠州住建局阅读省政府以及中央政府的物业法律，给予公正的答复并纠正城央印象的万科物业的违法行为。如果没有妥善的解决方案，本人会逐级上诉到省住建局以及中央住建局反映事实。城央印象万科合同违规部分请看附件描红部分。
2023-09-18 13:58:51.0
市民：
您好！关于您反映城央印象的事项已收悉！经调处，现将有关情况回复如下：
目前，惠州市暂无物业收费“一费制”的相关政策和文件。
1、根据《民法典》第二百八十三条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。根据《广东省物业管理条例》第四十九条：物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
2、关于公共收益物业企业表示根据《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
公共收益默认就是归属全体业主所有。也正因如此，才需要通过约定来确定最终归属。最终依约定，以双方合同内容为准。除业主共有的车位、会所、文化活动中心外的其它共用部位营收，30%用于共用部位维修，其余部分纳入物业服务费
3、根据《民法典》第九百四十三条：”物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告“之规定，物业服务人有对业主共有部分的经营与收益情况以合理方式向业主公开的义务，我局工作人员已告知物业企业做好公示工作。
10月16日工作人员已通过短信方式告知您处理结果。
感谢您对我局工作的支持！
承办单位：惠州大亚湾经济技术开发区管理委员会城乡建设和综合执法局
2023-10-17 11:03:16.0